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建物を建てる場合には、その敷地が２ｍ以上、幅４ｍ以上（一部区域では６ｍ以上の幅が必要なこともあります）の道路に面していないといけないという建築基準法の決まりがあります。これは、幅の狭い道では消防車が入れないなどの危険を防止するためです。
しかし、幅が４ｍ未満の道路に面しているとしても、それが昭和25年以前から使用されていた場合には、その面している道を「みなし道路」あるいは「２項道路」と呼び、道路とみなすということになっています。ご質問の建物前の道路はおそらくそのような形に判断されていると思われます。
では、このような道路に面してる場合の建て替えはどうすればいいのでしょう。それは、今面している道路の中心線から両側に２ｍずつ後退した線を道路の境界線とみなし、その内側に建物を建てることです。このように下がっている部分を一般的にはセットバックといいますが、このセットバックを作ることで、将来幅４ｍの道路ができることを促進しようというわけです。
そのため、このセットバック部分には建物はもちろん、門や塀なども作れませんし、建ぺい率を計算するときにもこの部分を含めることはできません。つまり、以前より小さな建物しか建たない可能性があるわけです。
いずれにしても、まずは自治体に相談、建て替えが可能か、その場合のセットバック部分がどの程度になるかを確認、その上で建て直した場合の建物面積や費用、改修などで対応した場合の費用などを試算、どのような方法が適しているかを判断すべきでしょう。
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