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築年が古くなると、入居率が下がりますし、修繕やメンテナンスにもお金がかかります。あまり収益が悪化する前に建て替えるのが得策。といっても立ち退きから建設着手までには1年、2年とかかることがありますから、長期的な計画を立てて臨むことが大切です。
それでは以下、具体的な段取りを考えていきましょう。
１．全体の事業計画を立てる
まずは期間や予算、どんな物件を建てるか、そのためにどこの不動産会社をビジネスパートナーに選ぶかなど、事業計画の全体を考えます。
２．立ち退き問題の対処法を考える
入居者がいる場合には立ち退いてもらう必要があります。このときの方法には
●時間をかけて交渉し、入居者にも納得してもらい、退去してもらう。
●一定の立退き料を払い、それほど時間をかけずに退去してもらう。
●建て替え期間の代替住宅を用意、完成後にまた入居してもらう。
の3種類が考えられます。
どの方法をとるかは、全体の事業期間の長さ、資金、現在の入居者層などとの兼ね合いで考えることになります。もちろん、入居者によって対するやり方を変えることもあり得ます。
ちなみに立ち退き料ですが、率直なところ、ピンからキリまでというのが実情。引っ越し代と新居契約時の必要費用程度という場合もあれば、数百万円ということも。ただ、一般には賃料の半年分から1年分程度が多いようです。
３．解体、着工から募集まで
立ち退き問題のメドがついたら、あまり時間を置かずに解体、着工に進みたいところ。早めに工事関係の手配をしておき、すぐさま着工できる段取りを取っておきましょう。そして、最後は募集。入居者確保は1.の時点でニーズに合わせた物件が検討、計画されていれば、それほど問題ないはずです。
いずれにしても、相続を睨んでの建て替えなどであれば、早めの着手が必要。予定を立てても、立ち退き問題などはこちらの計画通りに進まないこともよくあります。また、時間が余分にかかることも想定、資金的にも余裕もみておく必要があります。
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